福州律师蔡思斌分享：法答网精选答问（第二十七批）——未成年人司法保护专题
近日，网传“2026年5月6日起福州五城区继承、赠与、离婚变更等取得的房产再出售，按增值部分征20%个税”，引发市民惊慌。因未见官方文件，蔡律师特向12345核实，收到国家税务总局福州市税务局（以下简称福州国税局）正式回复：5月6日新政不属实！这其实是全国一贯执行的旧规！只是过去未严格执行，如今开始严格执法。
福州国税局明确，继承、受赠房产按增值20%计征个税并非新政策，依据是国税发[2006]144号文件。过去大家常按总价1%交税，但该文件规定受赠/继承房产“不得核定征收，必须据实征收”。算法为：个税=(卖出价-原购置成本-税费)×20%。本质上，这不是税率调整或新政，而是回归到法律规定的原文执行。
各类房产征税规则不同，切莫混淆：
1、受赠/继承房产：必须按差额20%据实征收，不可按1%核定。
2、离婚析产房屋：若无法提供完整原值凭证，经确认可按1%-3%核定征收（福州实操多为1%）。
3、婚前财产婚后变更：情形复杂，需咨询主管税务机关。
转让继承、受赠房产若符合“满五年且为福建省家庭唯一住房”，则可免征个税；卖房后一年内重新购房可退税（至2027年底）。“满五年”统一追溯上一手权利人取证时间（如继承看被继承人取证时间）。
蔡律师实务提醒：
1、别乱更名：已达“满五唯一”的老房别轻易过户，更名后时间重算，免税资格立马丧失。
2、买卖优于赠与/继承：长辈房产通过买卖过户，可按现价重置成本原值，子女未来出售差额小；若走继承或赠与沿用极低原值，未来变现将面临高额20%个税，看似省钱实则埋雷。
3、善用核定征收：离婚析产房屋若缺原值凭证，记得主张1%核定征收，别交冤枉税。
4、过去因为数据共享不完善等原因，许多继承、受赠房产实际按1%核定征收。随着不动产、婚姻、户籍、社保等信息联网，税务机关有能力核实房屋原值，此次严格执行正是大势所趋。过户前务必结合长远规划咨询专业人士，避免损失几十万元税费！
以下为市税务局详细回复：
一、关于福州市税务局5月6日调整转让住房个人所得税政策的说法不属实
近期网络流传”2026年5月6日起，福州五城区通过继承、赠与、离婚变更、婚前财产婚后婚内变更取得的房产，再出售时按房产增值部分征收20%差额个人所得税”的说法不属实。福州市税务局并没有出台任何房产个人所得税新政策，继承、受赠房产转让按增值部分20%计征个人所得税，并非新政策。该政策依据为国税发〔2006〕144号文件相关规定，早已明确实施，是全国统一、一贯执行、长期不变的现行税收政策，公开可查。
二、现行政策依据
（一）受赠/继承房产再转让相关个人所得税税收规定
1、受赠/继承房产属于无偿赠予行为
按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2、受赠/继承房产再转让不得核定征收
根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第二条第（二）款规定：”在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。”
3、受赠/继承房产再转让的计税方式
根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第五条规定： “受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。”即按差额20% 据实征收。
（二）离婚析产房屋的征税规则
根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）规定：“四、关于个人转让离婚析产房屋的征税问题 (一)通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。 (二)个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。 ……”
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”
因此，若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，经税务机关确认，转让离婚析产房屋可核定应纳个人所得税额。
（三）婚前财产婚后婚内变更取得的房产再转让个人所得税规定
婚前财产婚内变更取得的房产，因为婚前房产取得方式以及婚内变更存在多种情形，建议结合您的实际情况向房屋所在地主管税务机关进行咨询。
三、房屋转让个人所得税优惠政策
目前有执行两项全国统一税收优惠政策。可以对照一下是否符合相关条件：一是若转让的继承、受赠房产符合满五年且为福建省家庭唯一住房条件的，房产转让所得依法免征个人所得税；二是截至2027年12月31日，个人出售住房后一年内重新购置新房的，可按规定申请部分或全部退还已缴纳的房产转让个人所得税，且该项退税政策不受家庭房屋持有套数限制。
原文见：
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